Los defectos de construcción y vicios ocultos se encuentran detallados en la Ley 38/1999 de Ordenación de la edificación, la cual establece las garantías y responsabilidades de los agentes de la construcción en España, así como los plazos de garantía ante cada defecto. Igualmente es de aplicación como régimen supletorio los artículos 1101, 1484 y ss. Y 1591 de nuestro código civil.
¿Qué son los defectos en la construcción?
Los defectos constructivos o vicios ruinógenos son problemas detectados en edificios nuevos que ocasionan daños materiales en la totalidad del inmueble o parte de éste.
¿Qué es un vicio oculto y requisitos?
Son defectos en las cosas que no pueden detectactarse en el momento de la compraventa.
Para ello, debe cumplirse con los siguientes requisitos:
- El daño del bien debe ser antes de la compraventa.
- El daño debe ser grave.
- El daño debe ser oculto.
¿Qué fases debe seguir en caso de reclamación de este tipo de defectos?
- Revisar si está en garantía. (1, 3 o 10 años en función de los defectos ante los que nos encontremos).
- Revisar el plazo de prescripción de 2 años.
- Muy importante, solicitar un informe de un perito inmobiliario.
- Realizar la reclamación extrajudicial.
- En caso de no alcanzar entendimiento, exigir por vía judicial la responsabilidad solidaria de los agentes de la edificación.
¿Qué plazo de prescripción existe para poder interponer la reclamación judicial?
El plazo de prescripción para poder reclamar judicialmente a los responsables (promotor, constructor o técnicos) tal y como recoge el artículo 18 de la mencionada Ley Orgánica es de 2 años para cualquier tipo de defecto, el cual comienza a contar en el momento en que tenemos conocimiento del defecto, no obstante, es aconsejable reclamar desde un primer momento en vista de que dicha reclamación podrá ser ampliada si el daño va en aumento.
Es importante saber que el plazo de prescripción admite interrupción, es decir, desde su conocimiento debemos iniciar reclamaciones fehacientes como por ejemplo a través de un burofax.
En cuanto a la reclamación de vicios ocultos en viviendas de segunda mano, el plazo para reclamar es de 6 meses a contar desde la entrega del bien según recoge el artículo 1484 del Código Civil.
¿Qué pasos se dan para reclamar judicialmente defectos constructivos?
Si tras haber realizado los requerimientos extrajudiciales, no se ha solucionado el problema, se deberá interponer demanda judicial por medio de abogado y procurador, solicitando se proceda a la reparación de los defectos o el abono de la cuantía estimada para la reparación de los mismos.
Para ello será de vital importancia la realización de un informe pericial que determine el origen de los mismos, la solución técnica y la cuantificación de éstos. Una vez interpuesta la demanda se dará traslado de la misma a los demandados para que contesten que igualmente se tendrán que valer de un informe pericial para poder acreditar de dónde provienen los defectos y quien es el responsable.
En cuanto a los vicios ocultos, ¿Qué acciones podemos interponer para su reclamación?
- Redhibitoria: El comprador tiene el derecho a rescindir el contrato de compraventa, recuperando los gastos de la operación si devuelve el bien, pudiendo solicitar indemnización si se demostrara que el vendedor conocía los defectos.
- Quantis minoris: Permite obtener una rebaja en el precio de bien, tras la valoración de los daños por parte de un perito.
- Saneamiento: Posibilita que el comprador pueda exigir al vendedor que adecúe el bien según las condiciones acordadas.
Sea cual sea la acción, el plazo es de 6 meses para interponer la demanda ante el juzgado o de 2 años en caso de vivienda nueva. Los pasos a seguir para interponer la acción son exactamente los mismos que los especificados en el punto anterior.
Autora: Tania Verastegui Martinez
Abogada del Ilustre Colegio de Abogados de Córdoba
