El Real Decreto 463/2020 por el que se declaró el estado de alarma  para la gestión de la situación de crisis sanitaria ocasionada por el COVID-19 supuso un importante desajuste en el ámbito empresarial, de hecho, a día de hoy, todavía son muchos los curiosos que se continúan preguntando qué pasó con el pago de las rentas de los locales comerciales durante el Estado de Alarma.

Una de las principales cuestiones que se plantearon era la de la obligación de pagar o no la renta del alquiler del local de negocio. Una corriente juridica defiende que el inquilino puede negarse al pago de la renta en base al articulo 1105 del Código Civil que dice “Fuera de los casos expresamente mencionados en la ley, y de los en que así lo declare la obligación, nadie responderá de aquellos sucesos que no hubieran podido preverse, o que, previstos, fueran inevitables.” La aplicación de este precepto conllevaría un perjuicio para la propiedad al no obtener la renta pactada, estableciéndose la posibilidad de que la propiedad reclame al Estado, conforme al artículo 3.2 de LO 4/1981 de 1 de junio de los estados de alarma, excepción y sitio, que dice “Quienes como consecuencia de la aplicación de los actos y disposiciones adoptadas durante la vigencia de estos estados sufran, de forma directa, o en su persona, derechos o bienes, daños o perjuicios por actos que no les sean imputables, tendrán derecho a ser indemnizados de acuerdo con lo dispuesto en las leyes” y conforme al Capitulo IV. De la Ley 40/2015 del Régimen Juridico del Sector Público, que habilita al ciudadano para reclamar a la administración. Es importante tener en cuenta que el propio capitulo en su articulo 32 Principios de Responsabilidad incorpora una excepción “(…) salvo en los casos de fuerza mayor o de daños que el particular tenga el deber jurídico de soportar de acuerdo con la Ley”

En base a lo anterior, y al análisis pormenorizado de la situación considero que, por un lado,  el inquilino (arrendatario) podía solicitar al propietario (arrendador) del local, una excepción en el pago de la renta, en base al articulo 1105 del CC, pues nos encontrábamos en pleno Estado de Alarma. No obstante, entiendo que se debería haber estudiado detenidamente las estipulaciones contractuales, y que el inquilino debía de poner a disposición del propietario el local. Por otro lado, la propiedad podría haber reclamado a la administración, aunque nos encontrarsemos ante un supuesto contradictorio dependiendo de la legislación a tomar, y el procedimiento habría conllevado un importante trámite judicial, cuyo desenlace no es claro. 

Finalmente, resaltar que, aunque el inquilino podía alegar el articulo 1105 Código Civil como motivo de suspensión de la renta o extinción contractual, mi recomendación es buscar un acuerdo entre las partes ya que:

  1. No existe garantía juridica sobre la suspensión (nunca antes nos encontramos ante una situación similar a la actual).
  2. Siendo completamente pragmáticos si dejáramos de pagar la renta por fuerza mayor, se debería de poner el local a disposición de la propiedad. 
  3. Si el legislador (Gobierno y Congreso) hubiera querido suspender las renta de los pagos de los alquileres de los locales, lo hubieran establecido, tal y como hizo con la suspensión de las hipotecas para familias en exclusión social). 
  4. Si se aplicará el precepto de 1105 CC el propietario que tuviera una hipoteca podría negarse a su pago, en base al mismo, e incluso el empresario a pagar los impuestos al no poder ejercer la actividad, supuestos que difícilmente serán ejecutables. 
  5. En una situación de conflicto, en la cual, el arrendatario decidiera no pagar y el arrendador entendiera que debe de pagar, no hay garantías judiciales de que la sentencia sea favorable para ninguna de las partes. Pudiendo decretarse incluso la extinción del contrato por incumplimiento o el desahucio por impago. 
  6. La opción de reclamación patrimonial a la administración, aunque interesante, es compleja, precisamente al no existir jurisprudencia sobre una situación parecida a la actual. Únicamente tenemos el supuesto de los controladores aéreos y la sentencia fue favorable para la administración.  

Conclusión, independientemente de si usted es arrendador o arrendatario, la mejor de las opciones pasa por lograr un entendimiento, entre las partes, que puede ir desde la suspensión del pago de la renta, un rebaja de la misma durante un periodo determinado, la rescisión del contrato de alquiler, o un aplazamiento en el pago de la renta etc. 

Recuerda, “La mejor batalla es la que no se libra”. 

 

Rafael Aguirre Povedano.

Abogado.

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