CAMBIO NORMATIVO EN EL ARRENDAMIENTO DE VIVIENDAS.
Hoy 19 de diciembre de 2018 se ha aprobado el Real Decreto-ley 21/2018, de 14 de diciembre, de medidas urgentes en materia de vivienda y alquiler, que supone una importante modificación en los arrendamientos de viviendas. Desde nuestro departamento de Gestión Patrimonial entramos a valorar estas medidas.
El Real Decreto Ley, afecta directamente a la Ley de Arrendamientos Urbanos, afectando a los contrato que se firmen a partir del día de hoy. Entre sus modificaciones más importantes se encuentra la distinción del arrendador en base a si es una persona Física, o Jurídica.
Incorpora además el concepto de Renta Reducida, refiriéndose a la que se encuentre por debajo de la establecida, para el conjunto del Estado y con carácter general, en el Real Decreto que regule el plan estatal de vivienda vigente a los efectos de tener habilitada la posibilidad de acogerse a algún programa de ayudas al alquiler.
Modifica los plazos mínimos de prórroga de los contratos incrementándolos de 3 años a 5 ó 7 años dependiendo de si el arrendador es persona física o jurídica.
Incorpora una exención al pago del Impuesto de transmisiones patrimoniales cuando se procede al arrendamiento de vivienda de uso estable o permanente.
Limita la cuantía máxima de la fianza y amplía el plazo para su revisión.
Determina quién y cómo deben hacerse cargo de los gastos generales, tanto de la vivienda como del contrato.
Para su mayor comprensión desde A&P Lawyers (Aguirre Povedano Abogados, hemos elaborado la siguiente tabla comparativa.)
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L.AU Antes de 19-dic. 2018 | L.A.U. A partir de 19 dic.2018 |
| Duración y prorroga | Libremente pactada por las partes. Prorroga obligatoria por anualidades hasta alcanzar una duración mínima de 3 años. | Libremente pactada por las partes. Prorroga obligatoria por anualidades de 5 años o7 años en los supuestos de que el arrendador fuera persona jurídica. |
| Fianza | Sin limitación cuantía | Limitación al doble de la renta en contratos de hasta 5 años o 7 si el arrendador fuera persona jurídica. |
| Actualización Fianza | A partir del 3 año | A partir del 5 año o 7 si el arrendador fuera persona jurídica. |
| Libertad de Partes | Según el título II de la LAU | Libertad de pactos para viviendas de más de 300m2 o con una renta anual superior a 5.5 veces el SMI en el cómputo anual. |
| Prorroga | Al vencimiento, sin denuncia se prorroga durante un año | Al vencimiento, sin denuncia se prorroga durante tres años |
| Actualización de la renta | Libre | Se limita al IPC en contratos de renta reducida tomando como valor el último dato publicado. |
| Elevación de la renta por mejoras | A partir del 3 año | A partir del 5 año o 7 si es persona jurídica.
Se establece la opción de incremento de la renta por obras de mejoras previo pacto entre las partes. |
| Derecho de retracto. | No existirá cuando la vivienda se venda conjuntamente con las restantes viviendas o local arrendador que formen parte de un mismo inmueble. | Incorpora una exención a favor de la Administración. |
| ITP | Exentos los arrendamientos de vivienda para uso estable o permanente, | |
| Gastos generales | Costar por escrito y determinará el importe anual. Durante los 3 primeros años la suma a abonar solo podrá incrementarse por acuerdo entre las partes y nunca en porcentaje superior al doble de aquel en que pueda incrementarse la renta. | Constar por escrito y determinar el importe anual de dichos gastos a la fecha del contrato.
Los gastos de gestión inmobiliaria y de formalización del contrato serán a cargo del arrendador, cuando este sea persona jurídica, salvo en el caso de aquellos servicios que hayan sido contratados por iniciativa directa del arrendatario. El incremento de los gastos solo podrá efectuar previos acuerdo por las partes durante los primeros 5 o 7 años si el arrendador es persona jurídica. |
| Arrendamiento Excluidos | Viviendas amuebladas de uso inmediato, comercializada o promocionada en canales de oferta turísticas y realizada con finalidad lucrativa. |
Viviendas amuebladas de uso inmediato, comercializada o promocionada en canales de oferta turísticas o por cualquier otro modo de comercialización o promoción y realizada con finalidad lucrativa. |
Fdo. Rafael Aguirre Povedano.
Abogado y Director de Aguirre Povedano Abogados A&P Lawyers.
